房地工業(yè)的水終究有多深？贏利終究有多大？房價走勢何時會出現(xiàn)拐點？房地產(chǎn)開發(fā)商如是說……
沒有25%的贏利，開發(fā)商難以在生計
1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬殺進四川房地產(chǎn)界，成立了一家房產(chǎn)公司，四年以后，該公司財物就現(xiàn)已逾6億元，變成成都聞名房產(chǎn)公司。
該公司發(fā)家史被成都一家媒體發(fā)表以后，不少市民驚嘆：“真是難以置信，做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財！”
川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭：“通常來說，房地產(chǎn)商揭露的贏利是8%-15%，實際上真正的贏利都在25%以上?！彼闷鹱詡€抽了半包軟中華的香煙，接著說：“不是暴利，咱們怎樣抽得起這種煙。”
25%的贏利，意味著房價的四分之一被開發(fā)商揣進了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)的查詢標明，房地工業(yè)的稅后凈贏利在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力煤氣職業(yè)的贏利高1倍。
另一位開發(fā)商則很冤枉地通知房地產(chǎn)獵頭，做不到這么高的贏利，開發(fā)商根本就別想活下來。他說：“開發(fā)一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，況且還有那么多不明不白的稅外費。”
據(jù)他的介紹，開發(fā)商做一個樓盤，需求經(jīng)過國土局、計劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部分，逢年過節(jié)的時分，每一關(guān)的巨細菩薩都要拜。尤其是新年和中秋國慶等傳統(tǒng)節(jié)日，即是與官員聯(lián)絡(luò)感情的最佳時機。各個城市的經(jīng)濟狀況不相同，官員所處位置與協(xié)助自個的程度不相同，打點聯(lián)系的好處費也有不相同的晴雨表。以西部中等城市為例，一個科級干部的過節(jié)費大概要封個5000元，處級干部1萬到2萬，局級干部則需求3萬到5萬才拿得出手。用來疏通聯(lián)系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總本錢的2%或3%擺布，有的乃至更高。
他說：“那些干部都很理解，咱們把錢用報紙一包，放到檔案袋里，獨自約個時分，電話里說有個急件報批，對方就理解了。碰頭把文件袋給對方就完事了，通常送錢的當天不會別的組織啥活動。有時遇到嫩一點的干部，還會友誼提示他不要把錢的事泄漏給老婆孩子，也不要立刻存銀行，由于紀檢監(jiān)察部分通常是從這些環(huán)節(jié)翻開缺口的?！?/span>
這位開發(fā)商點上一只煙感嘆地說：“有的開發(fā)商送錢大方，有的則對比小氣。假如送少了，不光達不到公關(guān)效果，能夠還會起反效果。有的干部收到一兩千的紅包，直接交給紀檢部分交換政績了，而收得多通常舍不得交，這也叫抓大放小嘛?！?/span>
據(jù)他泄漏，出手大方的開發(fā)商就事通常都格外順暢，和主管部分常常來往、私交熟的開發(fā)商，上午送去的報批件下午就能批下來，而聯(lián)系不硬的開發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊，比如說7個作業(yè)日或許15個作業(yè)日批下來。在房地產(chǎn)界，時刻通常就意味著金錢和贏利。主管部分越早批下來，銀行的按揭款和有關(guān)借款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就恰當于被套住了，要承當恰當大的融資危險。所以，開發(fā)商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。“實際上，樓盤贏利假如少于30%，沒人情愿做！”
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三大方法撐起房產(chǎn)高贏利
明顯，當前的房地產(chǎn)現(xiàn)已成了一個暴利職業(yè)，但是這種高贏利是怎么做起來的呢？據(jù)了解，開發(fā)商保護自個高贏利的“方法”通常有以下三種：
調(diào)樓房盤容積率調(diào)高容積率是緊縮樓盤本錢的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，當前計劃和城建部分同意的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率通常不超越2。也即是說房地產(chǎn)商能夠開發(fā)不超越2倍于土地面積的商品房。而有“實力”的房地產(chǎn)商會經(jīng)過特別的路徑，打通主管部分的聯(lián)系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或許5，有的乃至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上能夠開發(fā)3倍、5倍乃至10倍于土地面積的商品房?！捌降匕螛欠?，贏利立刻出現(xiàn)幾許基數(shù)的增長?！?/span>
這位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，當然，能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實力”，通常都是和政府有關(guān)主管部分恰當熟絡(luò)的“業(yè)界通天大腕”。其間的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說：“要看哪個房地產(chǎn)商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時分陪領(lǐng)導干部垂釣去了，旅游去了。聯(lián)系不到位、實力不行雄厚的開發(fā)商想陪也輪不上呢?！?/span>
做假賬、巧避稅一些開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，房地產(chǎn)商手上通常都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發(fā)商做假賬的需求，能夠駕輕就熟地將樓盤賬目上的本錢金額加大。分明賺一個億的樓盤，能夠處理成只賺四千萬或許更低，給外界造成樓盤本錢越來越高不得不提高報價的假像。
一些開發(fā)商還通知房地產(chǎn)獵頭，房地產(chǎn)商還很長于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠方針，在出售新的樓盤通常都會在這些當?shù)刈砸粋€新的公司，以享用高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新公司稅收減免等優(yōu)惠方針。他們說，做一個樓盤也就幾年時刻，剛好和新公司減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項就能夠省下數(shù)百萬乃至上千萬元?！?/span>
差價空轉(zhuǎn)按照國家的方針，土地必需先進入各地的“土地儲備中間”，然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會與當?shù)卣虑斑_到暗里協(xié)議，許諾假如得到這塊土地，將會怎么報答，如無償替政府承當一些公益性建設(shè)為市民建筑一個廣場或是筑路架橋，而政府將給于恰當份額的土地優(yōu)惠。所以當?shù)卣ǔ谕恋貟炫婆馁u之前有關(guān)于性地設(shè)置門檻，以阻斷其他的競拍者。
當事前做了作業(yè)的開發(fā)商如愿以償拿下土地標的后，賬目上按對外拍賣的報價將錢劃到當?shù)刎攧?wù)，緊接著又會給當?shù)刎攧?wù)打一份陳述，闡明自個無償建筑市政公益設(shè)備，期望政府給予價差補助或優(yōu)惠。然后就像公司出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的方式相同，財務(wù)會經(jīng)過土地局返還開發(fā)商約好份額的金錢。這樣開發(fā)商實際上是以折扣價買到了好地塊，假如辦理和控制建筑本錢有效，返還的金錢除了建筑公益設(shè)備還能夠有剩下。而房地產(chǎn)開發(fā)商還會以“樓盤周圍環(huán)境美化好、公益市政設(shè)備齊全”為由舉高房價。這樣，建筑市政設(shè)備的本錢經(jīng)過高漲的房價終究還是攤到了老百姓頭上，開發(fā)商天然穩(wěn)賺不賠。
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“國八條”面對履行檢測當?shù)卣畷谕績r跌落嗎？
為了平抑房價，國務(wù)院先后于本年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性辦法。但是對以“平抑房價、調(diào)控房市”為首要目標的“國八條”，很多房地產(chǎn)開發(fā)商以為，“國八條”要獲得估計實效將取決于能否有力地得到履行和施行，而作為履行、施行其辦法的首要力氣——當?shù)卣遣磺樵缚吹阶詡€轄區(qū)內(nèi)的房價跌落。
一位開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭，如今全國各地都在搞“運營城市”，城市怎樣運營？說白了，即是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。當?shù)卣缓髲某礋岬牡貎r中賺取很多資金。所以沒有幾個當?shù)卣谕詡€轄區(qū)內(nèi)的房市寂靜，而越火爆越好。要保持房市的火爆，就要不斷地制作對住房的很多需求，不斷地以改進城市環(huán)境為由進行很多拆遷，以發(fā)生恰當對房產(chǎn)的被迫需求。
由于房地工業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要工業(yè)部分，既具有先導性又是一個基礎(chǔ)性的職業(yè)，它的開展既對國民經(jīng)濟有無窮的股動效果又受制于國民經(jīng)濟開展的水平，所以房市和股市通常都被看作是一個當?shù)亟?jīng)濟開展的“晴雨表”。這種狀況下，當?shù)卣畷谕績r跌落嗎？
一位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，近兩年來，成都的房價上漲10%擺布，而成都市房管局依然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是由于前幾年起點很低。就在國務(wù)院接連出臺兩個平抑房價的“國八條”以后不久，成都市房管局就舉行新聞發(fā)布會，通知媒體，“成都的房價水平根本合理”。
房地產(chǎn)獵頭打電話到成都房管局預定采訪，其擔任新聞宣傳的作業(yè)人員通知房地產(chǎn)獵頭說：“成都的房價不高，談不上按捺，關(guān)于調(diào)控房市來說，咱們正在研討有關(guān)方針?！?/span>
一位內(nèi)業(yè)人士通知房地產(chǎn)獵頭，依據(jù)世界銀行的一項查詢結(jié)果標明，一套住房的報價假如是一個家庭年收入的3—6倍時是合適的。按照這個份額，按2004年成都住所五城區(qū)均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)核算，三口之家采購一套70平方米住所需求7.3年，房價收入比為7.3﹕1，高于世界銀行查詢的規(guī)范。
“但疑問還不僅在于此，”這位業(yè)界人士著重說，“全年城市人均可支配收入，抹煞了很多低收入階層與當前房市的無窮距離。成都作為全部中國社會的一個縮影，遠遠沒有構(gòu)成一個兩頭小中間大的契型社會，很多低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而依據(jù)聯(lián)合國人居中間出書的《世界人居陳述》，假如住房報價與大多數(shù)家庭的收入比超越了5倍，則闡明房地產(chǎn)商場出現(xiàn)了疑問，由于這時大多數(shù)人都買不起房子了。”
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